Vlad Musteață, CEO al North Bucharest Investments, despre vânzările record

Vlad Musteață, CEO al North Bucharest Investments, despre vânzările record, impactul TVA-ului și ascensiunea pieței buy-to-let din București

CIJ EUROPE a stat de vorbă cu Vlad Musteață, CEO al North Bucharest Investments (NBI), despre anul record al companiei, efectele modificărilor de TVA, creșterea segmentului buy-to-let și perspectivele pieței rezidențiale din București.

Întrebare: North Bucharest Investments a raportat volume record de tranzacții în 2025. Cum se compară acestea cu cifrele oficiale ANCPI și care este distribuția între construcțiile noi, revânzări și dimensiunile tipice ale unităților din nordul Bucureștiului?

Vlad Musteață: A fost un an remarcabil, deși nu lipsit de provocări. Alegerile din primăvară au încetinit deciziile investitorilor pentru câteva luni, dar la jumătatea anului am observat o relansare semnificativă, în special în Pipera. Luna iulie a fost excepțională datorită modificărilor anunțate ale TVA-ului. În doar zece zile, echipele noastre juridice și notariale au lucrat până târziu în noapte pentru a finaliza contractele, deoarece cumpărătorii s-au grăbit să încheie tranzacțiile înainte de 1 august.

Aproximativ 80–85% dintre tranzacțiile noastre sunt apartamente în Pipera, cu prețuri între 90.000 și 150.000 euro. Alte 10–15% sunt unități de valoare mai mare în zone precum Fabrica de Glucoză, între 150.000 și 250.000 euro. Din septembrie, am închis și mai multe tranzacții între 400.000 și 1 milion de euro, semn al unei încrederi reînnoite din partea investitorilor mari.

Întrebare: Luna iulie a înregistrat un vârf al vânzărilor legat de schimbarea TVA-ului. Cât de mult a fost această cerere influențată de politică și credeți că impulsul va continua?

Vlad Musteață: Politica fiscală a jucat, fără îndoială, un rol major. Multe familii care analizau achiziții de unu sau doi ani au acționat imediat, uneori luând decizii în mai puțin de o săptămână. Până în august, mare parte din stocul de sub 120.000 euro dispăruse. De atunci, cererea s-a mutat ușor spre apartamente mai mari, între 140.000 și 150.000 euro. Doar în iulie am avut aproape 190 de tranzacții, un rezultat excepțional.

Chiar și după ce valul de urgență generat de TVA s-a calmat, am observat că sentimentul de urgență a rămas. Cumpărătorii sunt acum mai conștienți de modul în care politica fiscală poate influența momentul deciziei, iar acest lucru a dus la un ritm mai rapid al tranzacțiilor. Piața s-a maturizat — clienții sunt mai bine informați, iar instituțiile financiare mai eficiente în procesarea cererilor.

Întrebare: NBI a lansat recent și o divizie dedicată închirierilor. Cum performează segmentul buy-to-let în termeni de randamente și cerere?

Vlad Musteață: Cererea investitorilor pentru proprietăți de închiriat este foarte solidă, mai ales în Floreasca și Fabrica de Glucoză. Mulți preferă să păstreze proprietățile pe termen lung, convinși că acestea se vor aprecia semnificativ în următorii cinci ani. Serviciul nostru de administrare a proprietăților a apărut firesc, din nevoile clienților — oferim suport în mobilare, identificarea chiriașilor și gestionarea ulterioară.

Randamentele actuale se situează în jur de 7–8%, dar adevărata atracție o reprezintă aprecierea capitalului. În nordul Bucureștiului, valorile au crescut cu aproximativ 15% anual, un ritm unic în Europa în acest moment. Chiriașii sunt în principal tineri antreprenori care reinvestesc în afacerile proprii, top manageri din companii multinaționale și profesioniști străini care încep activități în România.

Ce este interesant este faptul că piața închirierilor devine tot mai structurată și transparentă. Investitorii se așteaptă acum la administrare profesionistă, contracte digitale și raportare constantă. La NBI folosim instrumente digitale pentru a monitoriza gradul de ocupare, performanța randamentelor și mentenanța, oferind clienților vizibilitate în timp real asupra activelor lor.

Întrebare: Generațiile tinere din Europa preferă adesea să închirieze în loc să cumpere. Observați această tendință și în București?

Vlad Musteață: Absolut. Tinerii — în special cei de 20–30 de ani — sunt mai educați financiar decât generațiile anterioare. Mulți preferă flexibilitatea, alegând să închirieze și să își concentreze resursele pe dezvoltarea afacerilor sau creșterea personală. Pentru proprietari, aceasta este o veste bună, deoarece cererea pentru apartamente de închiriere de calitate este în continuă creștere.

Vedem și o schimbare de stil de viață. Profesioniștii tineri pun accent pe locație, facilități și design interior, mai mult decât pe statutul de proprietar. Această evoluție determină dezvoltatorii să creeze proiecte mixte, cu spații comunitare, zone verzi și co-working, o direcție pe care o încurajăm activ în parteneriatele noastre.

Întrebare: În comparație cu alte orașe din regiune, cum vedeți prețurile și oportunitățile din București?

Vlad Musteață: Dacă ne uităm la piețe precum Chișinău, unde locuințele noi din zone bune sunt deja la 5.000–7.000 euro/mp, Bucureștiul încă oferă oportunități semnificative. Prețurile actuale în Pipera și Floreasca sunt mult sub nivelul sugerat de fundamentele pieței. În opinia mea, în următorii doi ani, multe dintre oportunitățile actuale vor dispărea, pe fondul ofertei limitate și al creșterii costurilor de construcție.

Bucureștiul beneficiază și de un mix unic de capital local și străin, ceea ce îi conferă lichiditate și reziliență. Comparativ cu Europa Centrală, piața noastră oferă încă valoare mai mare pe metru pătrat raportat la venituri, un decalaj care probabil se va reduce pe măsură ce România atrage tot mai multe companii multinaționale și profesioniști cu înaltă calificare.

Întrebare: Privind spre viitor, care este perspectiva dumneavoastră asupra pieței rezidențiale din București în următorii trei ani și cum se poziționează NBI?

Vlad Musteață: Estimez că prețurile rezidențiale din București vor crește cu aproximativ 20% pe an în următorii trei ani, impulsionate de oferta redusă și cererea constantă. Cel mai mare risc este numărul scăzut de autorizații de construcție, care ar putea limita și mai mult oferta.

La NBI, obiectivul nostru este să ridicăm standardele în brokeraj, prin transparență, due diligence legal și servicii post-vânzare. Ne vedem nu doar ca intermediari, ci ca parteneri pe termen lung, oferind clienților sprijin în administrarea închirierilor, strategii de revânzare și capitalizare pe aprecierea activelor în anii următori.

Întrebare: În final, care este cea mai mare preocupare în acest moment?

Vlad Musteață: Singura îngrijorare reală este încetinirea proiectelor rezidențiale noi. Dacă fluxul de autorizații nu se îmbunătățește, prețurile vor crește rapid, reducând accesibilitatea și opțiunile pentru cumpărători. Totuși, Bucureștiul are fundamente solide, iar noi rămânem optimiști în privința traiectoriei de creștere a pieței.

Aș menționa și importanța planificării urbane sustenabile. Un parteneriat activ între dezvoltatori și autoritățile locale — axat pe transport, zone verzi și utilități — este esențial pentru o dezvoltare urbană echilibrată. La NBI susținem o viziune pe termen lung, în care expansiunea rezidențială merge mână în mână cu infrastructura și calitatea vieții.