Interviu Romania Insider: Vlad Musțeată, CEO North Bucharest Investments

Interviu Romania Insider:  Vlad Musțeată, CEO North Bucharest Investments: „2026 se conturează ca una dintre cele mai favorabile ferestre de investiții pentru piața rezidențială din București”

1. Cum evaluează NBI cererea rezidențială actuală din București și ce schimbări anticipați pentru 2026?

Cererea rezidențială din București este susținută de trei segmente puternice de cumpărători. În primul rând, investitori pe termen lung care achiziționează constant, îmbunătățesc proprietăți și reinvestesc – un grup cu portofolii diversificate și reziliență ridicată pe parcursul ciclurilor. În al doilea rând, cumpărători conservatori care au stat pe margine 3–10 ani din cauza dobânzilor mari și a incertitudinii; mulți realizează acum că au subperformat comparativ cu investitorii constanți și se pregătesc să intre pe piață în 2026. În al treilea rând, familii cu venituri în creștere care trec natural de la locuințe mai vechi la apartamente mai mari sau mai eficiente.

Ce se schimbă este nivelul de sofisticare. Cumpărătorii analizează astăzi randamente, lichiditate, standarde tehnice și microlocații cu o disciplină similară investitorilor instituționali. Aceasta reprezintă un pas clar înainte în maturizarea pieței rezidențiale din București.

2. Care sunt factorii principali care susțin perspectiva unei posibile creșteri de preț în piața rezidențială din București anul viitor?

Perspectivele pentru 2026 sunt influențate de mai multe dinamici structurale. În primul rând, oferta de unități noi – în special apartamente bine localizate, eficiente și moderne – continuă să scadă, lărgind decalajul dintre ceea ce își doresc cumpărătorii și ceea ce poate oferi piața. În al doilea rând, lichiditatea este la cel mai ridicat nivel din ultimul deceniu: economiile au crescut, iar investitorii sunt mai diversificați și mai încrezători în activele rezidențiale.

Al treilea aspect: deși ultimii șase ani au fost dificili, marcați de dobânzi ridicate și incertitudine, prețurile s-au dublat, ceea ce sugerează că și un sentiment moderat pozitiv ar putea declanșa o nouă fază de creștere. În al patrulea rând, așteptata scădere a dobânzilor din partea BNR în 2026 va îmbunătăți accesibilitatea creditelor și va activa cererea amânată.

În final, cele mai multe ajustări fiscale negative sunt deja reflectate în prețuri, reducând percepția de risc. În Nordul Bucureștiului, piața principală a NBI, prețurile au crescut cu 34% în doi ani, susținute de randamente ridicate și ofertă limitată de calitate – factori care consolidează potențialul unei noi aprecieri în 2026.

3. Datele de piață arată un trend descendent al livrărilor de locuințe. Cum influențează acest lucru comportamentul cumpărătorilor și investitorilor?

Livrările din București au scăzut cu 20–23% de la an la an, iar această contracție schimbă comportamentele într-un mod decisiv. Cumpărătorii se mișcă mai repede, iar investitorii securizează unități mai devreme în ciclul de vânzări, înțelegând că inventarul bine poziționat dispare rapid.

În multe dezvoltări din nord, absorbția are loc înainte de finalizarea proiectului, ceea ce amplifică sentimentul de urgență. Scăderea ofertei reduce opțiunile pentru cumpărători; proiecte care altădată rămâneau disponibile luni întregi se vând mult mai rapid. Pentru investitori, crește valoarea unei poziționări timpurii și a selecției atente a proiectelor.

4. Ce impact ar putea avea o potențială scădere a dobânzilor în 2026 asupra accesului la credite ipotecare și asupra cererii?

România rămâne foarte sensibilă la costul finanțării. Chiar și o scădere modestă a dobânzilor poate debloca un volum semnificativ de cerere amânată.

Dobânzi mai mici cresc accesibilitatea, accelerează decizia de cumpărare și generează presiune concurențială asupra unei oferte limitate. Într-o piață cu ofertă redusă, efectul este imediat și vizibil în prețuri.

5. În ce măsură urmează Bucureștiul tendințele rezidențiale evidențiate de PwC în Emerging Trends in Real Estate for Central Europe?

Bucureștiul se aliniază îndeaproape concluziilor PwC: deficit structural de locuințe, costuri ridicate de construcție, presiune crescândă pe segmentul de închiriere și interes instituțional tot mai mare pentru activele rezidențiale.

Diferența constă în nivelul prețurilor – Bucureștiul pornește încă de la o bază mai joasă, lăsând spațiu atât pentru randamente, cât și pentru apreciere.

6. Piețele cu Golden Visa au redirecționat fluxuri globale de capital, în timp ce Bucureștiul atrage interes străin în creștere. Cum comparați aceste dinamici, în special în segmentul premium și de lux?

Destinațiile cu Golden Visa au absorbit volume mari de capital internațional, iar pe măsură ce aceste programe evoluează, mulți investitori se orientează către piețe europene emergente. Bucureștiul este perceput tot mai mult ca oferind mai multă valoare per euro decât majoritatea capitalelor din UE.

Interesul străin era deja în creștere înainte de această schimbare, iar redirecționarea capitalului global amplifică tendința.

În ceea ce privește segmentul premium și de lux, 2025 a fost un an record pentru București – cel mai ridicat nivel al livrărilor și tranzacțiilor din istoria modernă. Dar acest volum nu se va repeta curând – terenul potrivit pentru dezvoltări premium devine tot mai rar.

Astăzi, proprietățile premium au o medie de aproximativ 3.300 €/mp, iar proiectele de top depășesc 5.000 €/mp. Oferta redusă în viitor va menține acest segment extrem de rezilient.

7. În următorii doi ani, ce criterii folosește NBI pentru a identifica proiecte rezidențiale cu potențial puternic de apreciere?

În primul rând, fundamentele microlocației: infrastructură în dezvoltare, conectivitate, acces la școli și centre de afaceri, cerere solidă de închiriere. De aceea Nordul Bucureștiului performează constant mai bine.

În al doilea rând, disciplina dezvoltatorului: stabilitate financiară, capacitate de execuție și transparență – factori care reduc riscul și cresc încrederea investitorilor.

În al treilea rând, performanța tehnică și energetică: inginerie eficientă, elemente de sustenabilitate și claritate privind întreținerea pe termen lung. Cumpărătorii le corelează tot mai direct cu valoarea activului.

În al patrulea rând, lichiditatea la ieșire: viteza de absorbție și forța pieței de închirieri. Un proiect trebuie să demonstreze că poate fi vândut sau închiriat rapid în fiecare etapă a ciclului său.

NBI acoperă o tipologie largă de dezvoltări, ceea ce ne permite să personalizăm strategiile de portofoliu – ceea ce numim „rotație inteligentă a portofoliului” – mutând investitorii din active mid-tier în proiecte premium cu performanță superioară, pentru maximizarea randamentelor.

8. NBI s-a extins semnificativ. Cum se reflectă acest lucru în operațiuni și capacitate?

Creșterea noastră a fost determinată, în primul rând, de oameni. La NBI, echipa este cel mai important activ – adevăratul avantaj competitiv din spatele fiecărui proiect, fiecărei relații cu investitorii și fiecărei decizii strategice.

Ne-am dublat personalul intern, iar împreună cu colaboratorii, vom depăși 200 de experți până la finalul anului. Această extindere reflectă o investiție deliberată în talent: analiști, consultanți de proiect, consilieri de investiții și specialiști operaționali care cunosc piața în profunzime și execută cu disciplină.

Pentru a susține această creștere, am extins infrastructura și operăm astăzi din trei birouri dedicate de vânzări și un sediu central. Dar infrastructura este secundară – rolul ei este să sprijine oamenii care generează rezultatele.

Imobiliarele rămân o afacere bazată pe oameni. Piețele se schimbă, însă forța echipei definește forța organizației. Aceasta este fundamentul performanței și strategiei pe termen lung a NBI.

9. Ce sfat le-ați da investitorilor care au stat pe margine și iau în considerare intrarea pe piață în 2026?

Să intre devreme. În fiecare ciclu de piață, cele mai performante unități sunt securizate înainte ca condițiile de finanțare să se îmbunătățească și înainte ca sentimentul pieței să devină pozitiv.

Având în vedere scăderea ofertei, creșterea lichidității și perspectiva reducerii dobânzilor, 2026 se conturează ca una dintre cele mai clare ferestre de achiziție din ultimul deceniu.

Această piață recompensează constant cei care intră devreme, chiar și cu unități mai mici sau mai puțin „perfecte”, pentru că fiecare ciclu creează oportunități de upgrade și de creștere a capitalului pe termen lung.

Știri conexe